Thị trường căn hộ đang xuất hiện sự phân hóa rõ hơn khi nguồn cung gia tăng, lãi suất vay ở mức cao và tốc độ giao dịch trên thị trường thứ cấp chậm lại. Một số nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính đang phải điều chỉnh giá bán, tăng chi phí môi giới hoặc chấp nhận giảm lợi nhuận để nhanh chóng thu hồi dòng tiền.
Nhà đầu tư bắt đầu ưu tiên thu hồi vốn thay vì chờ lợi nhuận cao
Sau giai đoạn kỳ vọng giá căn hộ tiếp tục tăng, một bộ phận nhà đầu tư hiện chuyển sang trạng thái thận trọng hơn. Thay vì chờ mức lợi nhuận như kế hoạch ban đầu, nhiều người chủ động đưa căn hộ lên thị trường thứ cấp để tìm người mua.
Một trong những nguyên nhân đáng chú ý là áp lực dòng tiền.
Với những người mua căn hộ bằng vốn vay, thời gian nắm giữ càng dài đồng nghĩa với chi phí tài chính càng lớn. Nếu dự án chưa bàn giao, căn hộ chưa thể tạo nguồn thu từ cho thuê, trong khi các đợt thanh toán tiếp tục đến hạn, áp lực lên nhà đầu tư càng rõ rệt.
Trong trường hợp không đủ khả năng tiếp tục bổ sung vốn, phương án bán tài sản để thu hồi một phần dòng tiền có thể được ưu tiên.
Tình trạng này đang được ghi nhận tại một số khu vực thuộc TP HCM và các địa bàn từng thuộc Bình Dương, nơi thị trường căn hộ có lượng sản phẩm mới và hàng chuyển nhượng tương đối lớn.
Nguồn hàng thứ cấp tăng khiến người bán khó giữ giá
Một khó khăn khác của nhà đầu tư là sự cạnh tranh giữa căn hộ chuyển nhượng và sản phẩm mới từ chủ đầu tư.
Khi nguồn cung sơ cấp tăng, người mua có thêm nhiều lựa chọn. Không chỉ so sánh giữa các căn hộ cùng dự án, khách hàng còn có thể cân nhắc những dự án lân cận có chính sách thanh toán, chiết khấu hoặc hỗ trợ tài chính khác nhau.
Điều này khiến người bán trên thị trường thứ cấp khó duy trì mức giá kỳ vọng.
Đối với những chủ nhà không chịu áp lực tài chính, họ có thể chờ thêm và lựa chọn thời điểm phù hợp. Ngược lại, người đang cần tiền hoặc phải thanh toán khoản vay thường phải đưa ra mức giá cạnh tranh hơn để tìm khách.
Theo ghi nhận được VnExpress dẫn lại từ các sàn môi giới, lượng sản phẩm nhà đầu tư gửi bán lại đã tăng đáng kể so với đầu năm. Một số chủ nhà còn tăng phí môi giới hoặc chấp nhận thương lượng sâu hơn nhằm rút ngắn thời gian giao dịch.
Lãi suất vay trở thành yếu tố quan trọng với nhà đầu tư dùng đòn bẩy
Đòn bẩy tài chính từng giúp nhà đầu tư có thể sở hữu bất động sản với số vốn ban đầu thấp hơn giá trị tài sản. Tuy nhiên, công cụ này cũng tạo áp lực đáng kể khi lãi suất tăng hoặc thời gian bán tài sản kéo dài.
Theo số liệu được VnExpress dẫn từ thị trường, trong tháng 8, lãi suất vay mua nhà bình quân dao động khoảng 9,2-12%/năm, trong khi mức lãi suất thả nổi có thể lên 14-16%/năm. Cùng thời điểm, nhu cầu tìm mua chung cư tại TP HCM giảm 14% so với tháng trước theo dữ liệu Batdongsan.
Một phép tính đơn giản cho thấy áp lực này có thể đáng kể.
Giả sử một nhà đầu tư mua căn hộ trị giá 5 tỷ đồng và vay 60%, tương đương 3 tỷ đồng. Khi lãi suất tăng, riêng chi phí lãi vay hàng tháng có thể trở thành khoản đáng kể, trong khi căn hộ chưa tạo ra dòng tiền.
Nếu tài sản không tăng giá như kỳ vọng và thời gian bán kéo dài, lợi nhuận dự kiến sẽ tiếp tục bị bào mòn bởi chi phí vốn.
Những căn hộ giá trị cao gặp khó khi tìm người mua
Không phải căn hộ nào giảm giá cũng dễ giao dịch.
Theo nhận định của chuyên gia được VnExpress dẫn lại, nhóm căn hộ có giá trị từ khoảng 8-10 tỷ đồng trở lên có thể gặp khó khăn hơn do tập khách hàng đủ khả năng tài chính tương đối hẹp. Trong khi đó, người mua có nhiều sản phẩm để lựa chọn nên thường có xu hướng so sánh kỹ về vị trí, diện tích, chất lượng, tiến độ bàn giao và mức giá.
Điều này tạo ra sự khác biệt giữa giá chào bán và giá có thể giao dịch thực tế.
Một căn hộ được chủ nhà kỳ vọng bán ở mức giá cao có thể phải mất nhiều tháng mới tìm được người mua. Nếu chủ sở hữu cần tiền gấp, mức giá cuối cùng có thể thấp hơn đáng kể so với kỳ vọng ban đầu.
Thị trường đang có sự cạnh tranh giữa căn hộ mới và căn hộ chuyển nhượng
Nguồn cung mới là một yếu tố khác cần quan tâm.
Theo dữ liệu được VnExpress dẫn từ DKRA Consulting, gần 10.000 căn hộ được chào bán tại TP HCM và các tỉnh lân cận trong tháng 8, nhưng lượng tiêu thụ đạt khoảng 1.055 căn, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 11%.
Khi chủ đầu tư liên tục đưa sản phẩm mới ra thị trường, khách hàng mua ở thực có thêm nhiều phương án.
Đặc biệt, các dự án mới có thể đưa ra những chính sách như:
- Tiến độ thanh toán kéo dài.
- Hỗ trợ lãi suất trong một khoảng thời gian.
- Chiết khấu theo phương thức thanh toán.
- Tặng hoặc hỗ trợ một số chi phí liên quan.
- Chính sách bán hàng theo từng thời điểm.
Trong khi đó, người bán căn hộ thứ cấp thường muốn thu tiền nhanh và ít có khả năng đưa ra các ưu đãi tài chính dài hạn như chủ đầu tư.
Đây là một trong những lý do khiến thị trường thứ cấp chịu sức ép cạnh tranh lớn hơn khi nguồn cung sơ cấp tăng.
Nhà đầu tư mua để “lướt sóng” chịu áp lực rõ hơn
Nhóm dễ chịu tác động nhất là những người mua căn hộ với mục tiêu sang nhượng trong thời gian ngắn.
Mô hình này phụ thuộc khá nhiều vào ba yếu tố: giá tài sản tăng, thanh khoản thị trường tốt và chi phí vốn thấp.
Nếu một trong ba yếu tố thay đổi, bài toán đầu tư có thể không còn giống như dự tính ban đầu.
Ví dụ, nhà đầu tư mua một căn hộ với kỳ vọng sau vài tháng có thể bán chênh 300-500 triệu đồng. Tuy nhiên, nếu thị trường xuất hiện nhiều sản phẩm tương tự, người mua có thể không chấp nhận mức giá cao hơn.
Khi đó, nhà đầu tư phải lựa chọn giữa việc tiếp tục nắm giữ tài sản và chịu chi phí vốn hoặc giảm lợi nhuận để bán nhanh.
Với người sử dụng tỷ lệ vay cao, lựa chọn thứ hai đôi khi trở thành phương án để giảm áp lực dòng tiền.
Không phải mọi trường hợp bán căn hộ đều xuất phát từ khó khăn tài chính
Cần lưu ý rằng việc nhiều căn hộ được đưa lên thị trường thứ cấp không đồng nghĩa toàn bộ người bán đều đang gặp vấn đề về tài chính.
Một số nhà đầu tư có thể chủ động bán để:
- Cơ cấu lại danh mục bất động sản.
- Chuyển vốn sang tài sản khác.
- Giảm tỷ lệ vay ngân hàng.
- Tăng lượng tiền mặt trong danh mục.
- Đánh giá lại khả năng tăng giá của dự án.
- Không muốn tiếp tục giữ tài sản trong thời gian dài.
Do đó, thị trường có thể xuất hiện nhiều mức giá khác nhau tùy thuộc vào mục tiêu và tình trạng tài chính của từng chủ sở hữu.
Giá căn hộ thứ cấp có thể phân hóa mạnh
Trong bối cảnh nguồn cung tăng, thị trường căn hộ thứ cấp nhiều khả năng sẽ không vận động đồng nhất.
Những căn có vị trí đẹp, diện tích phù hợp, pháp lý rõ ràng, chất lượng tốt và mức giá phù hợp với khả năng chi trả của người mua có thể có lợi thế hơn.
Ngược lại, những sản phẩm có giá trị quá cao, diện tích lớn hoặc chủ nhà đặt mức giá vượt xa mặt bằng giao dịch có thể mất nhiều thời gian hơn để tìm khách.
Theo chuyên gia được VnExpress dẫn lại, một số căn hộ chịu áp lực tài chính có thể phải điều chỉnh khoảng 10-15%, trong khi những trường hợp cần bán gấp có thể đưa ra mức thấp hơn đáng kể so với sản phẩm tương đồng trong cùng dự án.
Nguồn cung căn hộ tiếp tục là yếu tố đáng chú ý
Một yếu tố có thể ảnh hưởng đến thị trường trong thời gian tới là lượng căn hộ mới được đưa ra.
CBRE được VnExpress dẫn dự báo TP HCM có thể bổ sung khoảng 15.000-20.000 căn hộ trong nửa cuối năm, đưa tổng nguồn cung cả năm lên khoảng 30.000-35.000 căn. Đến cuối năm 2027, nguồn cung mới được dự báo có thể vượt 70.000 căn.
Nếu nguồn cung sơ cấp và thứ cấp cùng gia tăng, người mua sẽ có vị thế lựa chọn tốt hơn.
Khi đó, thị trường có thể chuyển từ giai đoạn người bán dễ dàng đưa ra mức giá kỳ vọng sang giai đoạn người mua có nhiều quyền thương lượng hơn.
Nhà đầu tư cần tính lại bài toán dòng tiền
Diễn biến hiện tại cho thấy giá căn hộ không phải yếu tố duy nhất quyết định hiệu quả đầu tư.
Trước khi mua hoặc tiếp tục nắm giữ một căn hộ, nhà đầu tư nên tính toán đồng thời:
Giá mua + vốn tự có + khoản vay + lãi suất + tiến độ thanh toán + chi phí sở hữu + khả năng cho thuê + thời gian dự kiến nắm giữ + thanh khoản khi cần bán.
Đặc biệt, với những người vay 50-70% giá trị tài sản, khả năng chịu đựng dòng tiền cần được xem xét cẩn trọng.
Nếu căn hộ chưa thể tạo thu nhập trong thời gian dài, trong khi khoản trả ngân hàng tăng lên, áp lực tài chính có thể khiến nhà đầu tư phải bán tài sản ở thời điểm không thuận lợi.
Thị trường căn hộ bước vào giai đoạn chọn lọc hơn
Việc một bộ phận nhà đầu tư tìm cách bán căn hộ không nhất thiết phản ánh toàn bộ thị trường bất động sản suy yếu. Đây có thể là biểu hiện của quá trình phân hóa khi chi phí vốn, nguồn cung và nhu cầu thực thay đổi.
Trong bối cảnh người mua có nhiều lựa chọn hơn, những sản phẩm có giá hợp lý, pháp lý rõ ràng, vị trí thuận tiện và đáp ứng tốt nhu cầu ở thực có thể có lợi thế về thanh khoản.
Ngược lại, các sản phẩm được mua chủ yếu với kỳ vọng tăng giá nhanh sẽ chịu áp lực lớn hơn nếu thời gian nắm giữ kéo dài.
Với nhà đầu tư, yếu tố quan trọng không chỉ là “căn hộ có tăng giá hay không”, mà còn là “mình có đủ khả năng nắm giữ bao lâu nếu thị trường chưa tăng như kỳ vọng?”
Đây có thể là câu hỏi cần được đặt lên hàng đầu khi thị trường căn hộ bước vào giai đoạn cạnh tranh ngày càng rõ giữa nguồn cung mới và hàng chuyển nhượng.