Những tin rao như “tặng căn hộ 0 đồng”, “sang nhà không lấy tiền”, “chủ cũ bỏ toàn bộ tiền đã đóng” đang thu hút sự chú ý của người tìm mua bất động sản. Điểm hấp dẫn nằm ở việc người mua mới có thể không phải thanh toán khoản tiền mà chủ cũ đã đóng trước đó, nhưng vẫn tiếp nhận căn hộ cùng các nghĩa vụ tài chính còn lại.
Tuy nhiên, “0 đồng” trong trường hợp này không đồng nghĩa với việc người mua được sở hữu một căn nhà miễn phí. Điều quan trọng là phải xác định tổng số tiền thực tế phải bỏ ra từ thời điểm nhận chuyển nhượng cho đến khi nhận nhà và hoàn tất nghĩa vụ tài chính.
Theo nội dung được VnExpress đăng tải, bản chất của hình thức này là người mua trước chấp nhận bỏ khoản tiền đã thanh toán và chuyển giao hợp đồng cùng nghĩa vụ còn lại cho người mua mới.
Nhà “0 đồng” thực chất là gì?
Hiểu đơn giản, đây thường là hình thức chuyển nhượng lại quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán căn hộ.
Chẳng hạn, một căn hộ có giá theo hợp đồng là 2,4 tỷ đồng. Chủ cũ đã thanh toán 500 triệu đồng và phần còn lại được tài trợ bằng khoản vay. Nếu chủ cũ không thể tiếp tục trả nợ và chấp nhận bỏ 500 triệu đồng đã đóng để tìm người nhận lại hợp đồng, người mua mới có thể không phải trả khoản tiền này cho chủ cũ.
Tuy nhiên, người mua mới vẫn phải tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ còn lại theo hợp đồng.
Vì vậy, cụm từ “tặng nhà 0 đồng” chủ yếu mang tính chất quảng cáo, còn giá trị thực của giao dịch phải được tính dựa trên tổng nghĩa vụ tài chính mà người mua tiếp nhận.
Đừng chỉ nhìn vào số tiền chủ cũ “cho lại”
Một sai lầm phổ biến là thấy người bán chấp nhận bỏ 500 triệu đồng hoặc thậm chí 1 tỷ đồng rồi cho rằng đây chắc chắn là một món hời.
Thực tế, cần đặt khoản tiền đó trong tương quan với giá trị toàn bộ căn hộ.
Ví dụ:
| Giá hợp đồng | Khoản chủ cũ đã đóng | Mức giảm tương đối |
|---|---|---|
| 2,4 tỷ đồng | 500 triệu đồng | Khoảng 20,8% |
| 8 tỷ đồng | 1 tỷ đồng | 12,5% |
Như vậy, cùng là “bỏ lại 1 tỷ đồng”, nhưng tỷ lệ giảm giá của một căn hộ 8 tỷ đồng lại thấp hơn đáng kể so với trường hợp căn hộ có giá 2,4 tỷ đồng.
Do đó, không nên đánh giá một căn hộ chỉ dựa trên số tiền chủ cũ chấp nhận mất.
Điều cần quan tâm hơn là:
Giá vốn thực tế của người mua mới = toàn bộ nghĩa vụ tài chính phải thanh toán + chi phí chuyển nhượng + chi phí vay + các khoản phí liên quan.
Sau đó, hãy so sánh con số này với giá giao dịch của những căn hộ tương đương trên thị trường.
Vì sao chủ cũ lại chấp nhận bỏ hàng trăm triệu đồng?
Đây là câu hỏi rất quan trọng trước khi đặt cọc.
Không phải trường hợp nào người bán cắt lỗ cũng xuất phát từ một vấn đề nghiêm trọng. Có thể họ thay đổi kế hoạch tài chính, cần tiền gấp hoặc không còn nhu cầu sở hữu căn hộ.
Tuy nhiên, người mua cũng cần tìm hiểu khả năng xuất hiện những nguyên nhân khác.
Áp lực khoản vay tăng lên
Một số người mua nhà sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Trong giai đoạn đầu, khoản vay có thể được hưởng chính sách lãi suất ưu đãi hoặc ân hạn trả nợ gốc.
Khi thời gian ưu đãi kết thúc, chi phí tài chính có thể thay đổi. Nếu thu nhập không còn đáp ứng được khoản trả nợ hàng tháng, chủ nhà có thể phải bán hoặc chuyển nhượng tài sản.
Dự án có vấn đề cần kiểm tra
Người mua nên tìm hiểu tiến độ xây dựng, tình trạng pháp lý, khả năng bàn giao và thông tin liên quan đến chủ đầu tư.
Nếu một căn hộ được rao với mức giảm quá lớn so với mặt bằng chung, cần đặt câu hỏi:
- Dự án có đang chậm tiến độ không?
- Hợp đồng mua bán có đủ điều kiện chuyển nhượng không?
- Chủ đầu tư còn nghĩa vụ nào chưa hoàn thành?
- Căn hộ có đang thế chấp hoặc liên quan đến khoản vay nào không?
- Người mua cũ có phát sinh công nợ hay tranh chấp không?
Giá càng hấp dẫn thì việc kiểm tra nguyên nhân càng quan trọng.
Kiểm tra khả năng vay trước khi đặt cọc
Một căn hộ có giá phù hợp chưa chắc đã phù hợp với khả năng tài chính của bạn.
Đặc biệt, không nên mặc định rằng chủ cũ vay được bao nhiêu thì người mua mới cũng sẽ được ngân hàng cho vay đúng số tiền đó.
Hồ sơ vay của mỗi người được đánh giá riêng dựa trên thu nhập, lịch sử tín dụng, tài sản bảo đảm, nghĩa vụ nợ hiện tại và chính sách tín dụng tại thời điểm xét duyệt.
Trước khi xuống tiền, người mua nên làm rõ với ngân hàng:
- Có đủ điều kiện vay hay không?
- Hạn mức vay tối đa là bao nhiêu?
- Cần chứng minh thu nhập như thế nào?
- Khoản vay dự kiến có phù hợp với khả năng trả nợ hàng tháng?
- Khi nào ngân hàng có thể giải ngân?
- Có thể tiếp tục sử dụng chính sách lãi suất ưu đãi của dự án hay phải làm hồ sơ mới?
Những vấn đề này cần được xác nhận trước khi đặt cọc, thay vì chỉ dựa vào thông tin do người bán cung cấp.
Đặc biệt chú ý lãi suất của khoản vay cũ
Nếu căn hộ đang đi kèm khoản vay ngân hàng, người mua cần kiểm tra toàn bộ điều kiện của khoản vay.
Một số thông tin cần làm rõ gồm:
Lãi suất hiện tại: Khoản vay đang áp dụng lãi suất ưu đãi hay đã chuyển sang lãi suất thả nổi?
Thời gian ưu đãi còn lại: Nếu người mua tiếp quản hợp đồng, chính sách ưu đãi có được giữ nguyên hay không?
Biên độ lãi suất: Sau thời gian ưu đãi, ngân hàng sẽ tính lãi theo công thức nào?
Ân hạn nợ gốc: Khoản vay còn được miễn trả gốc hay đã bắt đầu trả?
Phí trả nợ trước hạn: Nếu người mua muốn tất toán hoặc chuyển sang phương án tài chính khác thì chi phí là bao nhiêu?
Đây là những khoản có thể ảnh hưởng đáng kể đến giá vốn thực tế của căn hộ.
Làm việc trực tiếp với chủ đầu tư
Một trong những bước quan trọng nhất trước khi nhận chuyển nhượng là xác minh thông tin với chủ đầu tư.
Người mua nên yêu cầu kiểm tra:
- Chủ cũ đã thanh toán bao nhiêu tiền?
- Còn những khoản phải thanh toán nào?
- Có khoản phạt chậm thanh toán hay không?
- Hợp đồng mua bán hiện còn hiệu lực?
- Hợp đồng có đủ điều kiện chuyển nhượng?
- Có tranh chấp hoặc khiếu nại liên quan đến hợp đồng?
- Quy trình chuyển nhượng cần những giấy tờ gì?
- Các khoản phí phát sinh khi chuyển nhượng là bao nhiêu?
Không nên chỉ làm việc với môi giới hoặc người bán rồi chuyển tiền khi chưa xác minh với các bên liên quan.
Nếu căn hộ đang thế chấp thì càng phải cẩn trọng
Trường hợp căn hộ hoặc quyền phát sinh từ hợp đồng mua bán đang liên quan đến khoản vay ngân hàng, giao dịch sẽ có thêm một bên cần phối hợp.
Khi đó, người mua cần làm rõ phương án giữa:
Người bán – người mua – ngân hàng – chủ đầu tư.
Cần xác định chính xác khoản nợ được xử lý như thế nào, tài sản bảo đảm được giải chấp ra sao, thời điểm chuyển giao nghĩa vụ và thời điểm người mua có quyền hợp pháp đối với hợp đồng.
Không nên giao một khoản tiền lớn chỉ dựa trên cam kết miệng hoặc thỏa thuận chưa được các bên có thẩm quyền xác nhận.
Cách tính giá vốn thật của căn hộ “0 đồng”
Đây có thể xem là bước quan trọng nhất.
Thay vì hỏi:
“Chủ cũ đã bỏ lại bao nhiêu tiền?”
Hãy chuyển sang câu hỏi:
“Từ hôm nay đến khi sở hữu căn hộ, tôi còn phải bỏ ra tổng cộng bao nhiêu?”
Có thể lập bảng tính gồm:
| Khoản mục | Số tiền cần xác định |
|---|---|
| Nghĩa vụ còn lại theo hợp đồng | … |
| Khoản vay ngân hàng | … |
| Tiền lãi dự kiến | … |
| Chi phí chuyển nhượng | … |
| Phí, thuế và nghĩa vụ liên quan | … |
| Chi phí hoàn thiện nội thất | … |
| Các khoản phát sinh khác | … |
| Tổng chi phí dự kiến | … |
Sau đó, lấy tổng chi phí này so với giá của những căn hộ tương đương đang giao dịch trên thị trường.
Ví dụ
Giả sử một căn hộ được quảng cáo “0 đồng” nhưng người mua mới phải tiếp nhận tổng nghĩa vụ tài chính 2,5 tỷ đồng.
Trong khi đó, những căn hộ tương đương trên thị trường đang được giao dịch khoảng 2,2 tỷ đồng.
Khi đó, dù quảng cáo nhấn mạnh rằng chủ cũ “tặng” phần tiền đã đóng, người mua vẫn có thể đang trả cao hơn thị trường khoảng 300 triệu đồng.
Đây là lý do “0 đồng” không phải là thước đo để xác định một căn nhà có giá rẻ hay không.
7 câu hỏi nên trả lời trước khi xuống tiền
Trước khi đặt cọc một căn hộ được quảng cáo là “tặng nhà 0 đồng”, người mua nên tự kiểm tra ít nhất 7 vấn đề:
1. Tổng số tiền tôi phải trả từ hôm nay đến khi nhận nhà là bao nhiêu?
2. Giá vốn đó có thấp hơn giá thị trường của căn hộ tương đương không?
3. Vì sao chủ cũ lại chấp nhận bỏ số tiền đã đóng?
4. Tôi có chắc chắn được ngân hàng duyệt khoản vay cần thiết không?
5. Lãi suất, thời gian ưu đãi và nghĩa vụ trả nợ sau khi nhận chuyển nhượng như thế nào?
6. Hợp đồng mua bán có đủ điều kiện chuyển nhượng và không phát sinh tranh chấp hay công nợ bất thường không?
7. Chủ đầu tư và ngân hàng đã xác nhận phương án chuyển nhượng, xử lý khoản vay hay chưa?
Nếu chưa trả lời rõ những câu hỏi trên, việc đặt cọc có thể khiến người mua phải đối mặt với những nghĩa vụ tài chính ngoài dự tính.
Có nên mua nhà “0 đồng”?
Mô hình chuyển nhượng căn hộ với mức tiền chủ cũ bỏ lại không đồng nghĩa với việc giao dịch chắc chắn có lợi hoặc chắc chắn bất lợi. Hiệu quả của thương vụ phụ thuộc vào giá vốn thực tế, tình trạng pháp lý, chất lượng dự án, khả năng vay và giá trị thị trường tại thời điểm mua.
Điều quan trọng nhất là đừng để cụm từ “0 đồng” làm thay đổi cách đánh giá một tài sản.
Một căn hộ được quảng cáo “tặng toàn bộ tiền đã đóng” nhưng tổng nghĩa vụ còn lại cao hơn giá thị trường chưa chắc đã là món hời. Ngược lại, nếu chủ cũ thực sự chịu một khoản lỗ lớn do thay đổi nhu cầu hoặc áp lực tài chính, trong khi dự án có pháp lý rõ ràng và tổng giá vốn của người mua thấp hơn mặt bằng chung, giao dịch có thể đáng để xem xét.
Vì vậy, trước khi xuống tiền, hãy ưu tiên ba việc: tính đúng giá vốn – kiểm tra khả năng tài chính – xác minh pháp lý và nghĩa vụ còn lại của căn hộ.
Đừng mua một căn nhà chỉ vì nó được quảng cáo là “0 đồng”. Hãy mua khi bạn biết chính xác mình phải trả bao nhiêu và đang nhận lại tài sản gì.